Explicando el Nuevo Programa de Ayudas de Viviendas…

…¿expropiación de viviendas privadas?

Buenos días. El sábado tarde y noche las redes sociales se fueron «calentando» con la información que empezaba a difundirse de que se había aprobado una normativa que, a primera vista, «legitimaba» la expropiación de viviendas privadas para destinarlas a ciertos colectivos, y que rápidamente empezó a titularse como el fin de la propiedad privada.

A partir de entonces el resto del fin de semana ha sido un continuo cruce de opiniones en las principales redes, generando un nuevo motivo de crispación entre defensores y detractores de la gestión del gobierno de la crisis del COVID-19, y, en especial, de estar «aprovechándose» la coyuntura de cierta falta de control legislativo -dada el práctico cierre del parlamento- para que el gobierno de coalición esté metiendo a calzador determinadas propuestas que, visto el mecanismo empleado para ello, bordea el estado de derecho.

Pero ojo, no quiero desde este post entrar en debates «morales», ni mucho menos, «forofos» a favor o en contra del gobierno, que por mucho menos lo tachan a uno de insolente en las redes por quienes no saben aceptar opiniones que no sean las suyas propias.

Así que, como en anteriores ocasiones, vamos a tratar de explicar el controvertido asunto. A ver si somos capaces de «entenderlo».

Recordando el RDLey 11/2020

Antes de nada hay que decir que lo que tanto revuelo ha levantado es una Orden del Ministerio de Trasporte, Movilidad y Agenda Urbana nº TMA/336/2020, de 9 de abril 2020, que se publico en el BOE el pasado sábado 11 de abril.

Esta Orden es el desarrollo de lo que fue establecido por vía Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se establecían determinadas medidas complementario en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis del COVID-19.

Sobre estas medidas ya hicimos referencias en nuestras entradas sobre la medidas sociales complementarias para familias y especialmente la de alquileres. Especialmente ésta última enlaza directamente con la materia de la controvertida Orden Ministerial.

Así, y resumiendo brevemente, el RDL 11/2020 establecía en sus artículos 10, 11 y 12, diversas medidas en materia de vivienda, y especialmente de alquiler, entre las que destacaba, como recordaréis la una ayuda económica, de hasta el 100 % en de la renta o del préstamo para pagar la renta, con límite de 900 €, para las personas vulnerables y que tengan que seguir pagando la renta.

Pues bien, en sus artículos 11 del RDL 11/2020, en su apartado 1, establecía que «Mediante Orden Ministerial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se sustituirá el Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el nuevo «Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables»«

Este nuevo programa establecerá unas ayudas, y de solución habitacional inmediato, utilizando la disponibilidad de viviendas en poder de, o gestionadas por, la Administración para su cesión a personas vulnerables en régimen de alquiler o cesión de uso.

Pues bien, la TMA/336/2020 de 9 de abril es esa orden ministerial a la que se hace referencia en el apartado 1º del Art. 11, y en los apartados siguientes establece el fin de dicha medida y el núcleo poblacional objetivo.

Finalmente el artículo 12 del RDL 11/2020 preveía una «ampliación del parque de viviendas» para las finalidades de ese nuevo Plan de Ayudas.

¿Que dice la Orden TMA/336/2020?

La tan traída Orden Ministerial no sólo contiene la página que se ha publicado y reenviado cientos de veces por Redes Sociales, tiene otras más con diversos contenidos, algunos muy interesantes.

Pero nos vamos a centrar, por aquello de no desviarnos de la finalidad de este post, de las que se refieren a la creación/sustitución del Plan de Vivienda. Vamos a ello.

La TMA/336/2020 orden incluir las disposiciones aprobadas por los diferentes corpus normativos emitidos durante el estado de alarma y que afectan al tema de vivienda al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, que establece el Plan de Vivienda Estatal 2018 a 2021 (Artículo 1)

La Orden TMA/336/2020 supone la modificación del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, que establecía el Plan Nacional de Viviendas 2018-2021, ya en vigor, y la supresión y sustitución de determinados programas

Como tal, el «reformado» RD 106/2018 incluirá de un lado los programas de ayudas económicas (Artículo 2), mediante adjudicación directa, y con los límites que se establecían en el RDL 11/2020, es decir, hasta el 100% de la renta o de la financiación para pago de la renta, y con un máximo de 900 € mes, durante un máximo de seis meses, siendo el primer mes «abonable» el de Abril 2020 (Art. 2.4).

Se establecen los requisitos que han de reunir los beneficiarios (Art. 2.2), así como que la gestión del procedimiento de reconocimiento y concesión de este tipo de ayudas corresponden a las CCAA, por lo que, éstas habrán de recibir los fondos para ello, con lo que ya tenemos servido el debate de a que Comunidades Autónomas llegarán primero estos fondos… y a cual llegará la última (Apostamos: Andalucía, de las últimas… y ojalá me tenga que tragar mis palabras)

Se establece el plazo de solicitud de estas ayudas, que será hasta el 30 de septiembre, pero insistimos, será a través de las CC.AA. como se gestione, por lo que habrán de ser éstas (en nuestro caso la Junta de Andalucía) la que establezca el mecanismo para ello (Art. 2.3 y .5).

Eso sí, habrá de aportarse la copia completa del contrato de alquiler que establezca cuantía y forma de pago, y habrá de acreditarse el pago de las últimas tres mensualidades, imaginamos que previas al COVID-19 o a la Solicitud (nuevas ambigüedad no resuelta por la norma…) El pago de las ayudas, una vez reconocida, se hará directamente al arrendador y su finalidad será el pago de las rentas. (Art. 2.3)

En el Artículo 3 se suprime y sustituye el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, que aparecía recogido en el RD 106/2018, regulado en los artículos 19 a 23.

Así, el Artículo 4 de la TMA/336/2020 desarrolla el nuevo programa, que ya no solo va referido a personas en situación de desahucio, sino que se amplía a víctimas de violencia de género, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

El programa califica de beneficiarios no sólo a estas personas, sino que además, en el apartado 2 del Artículo 4, califica de beneficiarias a las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquéllas personas.

El plan contempla, apartado 3 del artículo 4, poner a disposición de los beneficiarios, es decir de víctimas de violencia, en situación de desahucio o lanzamiento, personas sin hogar, otras personas vulnerables y las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, viviendas de titularidad pública adecuadas para ser ocupadas en régimen de alquiler, cesión de uso o cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho (¿comodato, precario…?)

Precisa en su segundo inciso que si no se dispone de este tipo de vivienda, es decir, adecuada a las circunstancias, de titularidad pública o privada cedida para su uso a una administración pública, la ayuda podrá prestarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias, en los mismos regímenes.

Y este inciso es el que tanta literatura está generando. ¿Que significa que la ayuda podrá prestarse sobre una vivienda adecuada de titularidad privada? Pues bien, eso no lo responde el Real Decreto, por mucho que los «incondicionales» de la gestión gubernamental hablen de #FakeNews #Manipulacion #Sinosumasrestas y todo ese despliegue de faranduleros…

El ciudadano quiere saber cómo se van a obtener esas viviendas de titularidad privada para que sean cedidas como ayuda habitacional para las personas, y entidades, beneficiarias de este Programa, cuando el órgano competente -nuevamente las Comunidades Autónomos a través de sus órganos competentes en materia de servicios sociales y vivienda-, carezca de un parque de viviendas suficientes.

La norma SI DICE que se pondrá a disposición de las personas, (y entidades, no las olvidemos), beneficiarias viviendas adecuadas como solución habitacional.

Posteriormente HABLA, en el apartado 4º del Artículo 4, de las ayudas económicas para «pagar» las viviendas adjudicadas: se otorgarán ayudas de hasta el 100% de la renta com máximo de 600€/mes, y en casos excepcionales y debidamente justificados hasta 900 €/mes, así como 200 €/mes para gastos de suministros básico.

Pero la norma NO DICE ¿a quienes se le abonarán estas cantidades? Tampoco se expresa con claridad, aunque todo hace suponer que será a las personas -y entidades- beneficiarias. Aunque, quizás, por analogía con el destino de las ayudas para pago de alquileres, es posible que se abonen, en el caso de las rentas, a los titulares de las viviendas que se adjudiquen.

Vamos a intentar ilustrarlo con un ejemplo:

• Que se adjudica una vivienda de titularidad pública en régimen de cesión de uso, a una víctima de violencia de género, entiendo que se le adjudicará la ayuda de hasta 200 €/mes para suministros básico, pero no la de pago de renta de vivienda. O en todo caso, la ayuda para pago de precio o renta, habría de abonársela a la Administración que «cede» el uso de de esa vivienda.
• Que lo que se adjudica es una vivienda privada cedida su gestión para alquiler o cesión de uso a un organismo público -como por ejemplo pasa en Palma del Río, que el Ayuntamiento gestiona una bolsa de viviendas privadas puestas a disposición municipal- para que el organismo público gestione su alquiler a personas especialmente vulnerables: en estos casos, supongo que la ayuda de pago del precio o renta se le deberá abonar al propietario de la vivienda, y, en cualquier caso, reconocer la ayuda hasta 200 €/mes para suministros básicos al beneficiario.
• Que careciéndose de viviendas adecuadas en el parque disponible de la Administración, resulte necesario dotar de solución habitacional a personas vulnerables, el Programa permite aplicar las ayudas sobre viviendas privadas.

Las dudas surgen al no explicarse cómo, ni mediante que mecanismo, se «obtendrán» esas viviendas privadas sobre las que se aplicarán las ayudas.

Es cierto que el Artículo 5 modifica el parque de Viviendas en Alquiler regulado en el RD 106/2018, tocando varios aspectos, y entre ellas el otorgamiento de ayudas y financiación para la adquisición de viviendas destinadas a ampliar el parque de viviendas para alquiler y demás usos de estos programas.

¿A quiénes? A las Administraciones Públicas, los organismos públicos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y las entidades del tercer sector sin ánimo de lucro, que, de forma individualizada o en bloque, adquieran viviendas con objeto de incrementar el parque público y social de viviendas destinadas al alquiler o cesión en uso (Artículo 6.1, modificando el art. 25 RD 106/2018)

Estas ayudas para las entidades que adquieran estas viviendas, incluyen el poder obtener subvención adicional de hasta 400 €/metro cuadrado, y el 60% de ese precio para otros anejos.

Y para terminar, una vez obtenida dichas viviendas privadas, y adjudicadas a las personas -o entidades- beneficiarias, se podrá obtener una ayuda de hasta 600 €/mes (900 € en determinados supuestos) que irán destinados a pagar el precio de dicho alquiler.

Pero, ¿quién establece el precio de ese «alquiler» o «cesión de uso» de dicha vivienda?

Pues también está contemplado en la Orden Ministerial, al modificarse el Artículo 29 del RD 106/2018, apartado 5º, cuando se señala que «5. El precio del alquiler o de la cesión en uso de las viviendas públicas y sociales destinadas al alquiler adquiridas con ayudas de este programa habrá de ser limitado. Esta limitación la podrá establecer la Comunidad Autónoma o las Ciudades de Ceuta y de Melilla, siendo en todo caso inferior a 5,5 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, más en su caso, un 60% de dicha cuantía por metro cuadrado de superficie útil de plaza de garaje o de cualquier otra superficie adicional anexa a la vivienda sin inclusión, en ningún caso, de superficies de elementos comunes. La actualización anual de este precio máximo será determinada por la Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y de Melilla con la periodicidad que consideren y de conformidad con la normativa estatal y autonómica de aplicación.»

Dicho de otra manera: el precio del alquiler de una vivienda de 70 metros cuadrados útiles, con plaza de aparcamiento, será como máximo de 385 €/mes, y de 40 € la plaza de aparcamiento (hagan los cálculos), lo cual no es mal precio si el mercado del alquiler es Palma del Río.

Por el contrario, si la vivienda radica en Madrid, el precio del alquiler seguiría siendo el mismo: en este caso, ya no es tan buen precio, comparando con el mercado.

En resumen

¿Cómo se procederá por las administraciones para adquirir viviendas para el Parque de Viviendas del que se nutrirán estos programas de ayudas?¿Se acudirá al «mercado inmobiliario» para la elección de viviendas que están puestas en alquiler o venta? ¿Podrá el propietario de la vivienda «seleccionable» negarse al uso público de su propiedad privada? ¿Quién fijará el precio del alquiler? ¿Quién y cuando abonará ese precio a los propietarios?

Estas, entre otras, son las dudas que se generan tras el dictado el pasado sábado 11 de abril de la TMA/336/2020 en el controvertido aspecto de las viviendas, y cuyo encaje se ha pretendido encontrar -como anticipó en su día el Vicepresidente Segundo del Gobierno-, en el apartado primero del art. 128 de la Constitución Española, en relación con el apartado 2º del Artículo 33.

Sin entrar en la irregularidad que supone haber modificado una norma con rango del Real Decreto (RD 107/2018) mediante una norma de inferior categoria (la Orden Ministerial TMA/336/2020), se hace necesario recordar que en aplicación del interés general y de la función social de la propiedad privada, nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sin causa justificada, y siempre mediante la correspondiente indemnización.

Y en la aplicación de cualquier medida al respecto habrá de hacerse bajo el paraguas del art. 9.1 y .3 de nuestra Carta Magna, que propugna la irretroactividad de disposiciones restrictivas de derechos individuales, y proscribe la arbitrariedad de los poderes públicos.

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