Buenos días. Con el revuelo que se ha generado estos días acerca de la medida de «desconfinamiento» de los niños, y el tan traído debate de si podían salir a «pasear al campo» o «pasear al Alcampo ®» -permítanme el mal chiste-, han pasado casi de puntilla la adopción de otras medidas que, si bien es cierto que estaban siendo demandadas desde hace tiempo, ahora parece que empiezan a concretarse…
En efecto, el pasado 22 de abril 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que abarcan ampliación da la normativa ya adoptada en materia de arrendamientos, así como ampliación y concreción de las ayudas de financiación y ayudas fiscales para empresas y autónomos. Vamos a ello.
Como ya explicamos en una entrada anterior, que podéis leer aquí, en materia de arrendamientos para uso de vivienda ya se habían establecido una serie de medidas, así cómo una modificación del Plan de Vivienda 2018-2021 que contemplaban medidas parecidas a las ahora aprobadas, pero limitadas a los arrendamientos para uso de vivienda permanente.
Las medidas ahora aprobadas extiende, por tanto la protección a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, así como para los de industria.
Clases de Arrendamientos
Primero expliquemos para el gran público, la diferencia que existen entre los distintos tipos de arrendamiento, y que determinará que tipo de ayudas o medidas se podrán solicitar, o no, según cada caso.
- Arrendamiento para uso de vivienda: definido en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos (LAU), es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda: definido por exclusión en el artículo 3 de la LAU, es aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo 2.
- Arrendamiento de industria: por el contrario, está excluido del ámbito de la LAU, y ha sido definido por nuestro Tribunal Supremo como aquel arrendamiento en que “el objeto del arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento susceptible de explotación empresarial, sino también al negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación de tal forma que constituyen un todo patrimonial«
Así, una persona o familia que alquila una vivienda para establecer ahí su residencia habitual, constituye sobre la misma un arrendamiento para uso de vivienda. Y esta calificación alcanza al garaje o trastero anejo a dicha edificación y que se engloba dentro de la misma finalidad.
Por el contrario, el alquiler de un local para instalar en el un negocio o actividad industrial, o bien el arrendamiento de un apartamento en la playa, un piso para estudiantes desplazados, o simplemente el arrendamiento de una vivienda por personas o trabajadores desplazados, para su utilización durante un tiempo determinado y concreto, y generalmente inferior al año natural, sin ánimo de permanencia en esa residencia, constituiría un arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Finalmente, el alquiler de un local en el que hay instalado un negocio o actividad, por ejemplo un bar, y que incluye no sólo el local sino todo el material, enseres, maquinaria, y por supuesto, clientela que contiene, de manera que, tras el arrendamiento puede ponerse en explotación directamente, constituiría un arrendamiento de industria.
Medidas en materia de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Modalidad general.
En los Artículos 1 a 5 de este nuevo Real Decreto Ley se amplía la posibilidad de acogerse a moratorias en el pago de la renta sobre locales o inmuebles en los que se ejerza una actividad empresarial, a aquellos autónomos o pymes que sean arrendatarios de los mismos, pudiendo aplazar las rentas no abonadas en hasta 24 mensualidades sin intereses.
Quienes pueden aplicarlo, y a quienes
Las medidas adoptadas serán de «obligatoria» aceptación para los arrendadores que tengan la condición de grandes tenedores, es decir, aquellas personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. En estos casos, deberán aceptar el aplazamiento temporal de la renta de los inmuebles arrendados, en el plazo de un mes desde que se les solicite por los arrendatarios y éstos -los arrendatarios- cumplan los requisitos que así mismo se establecen en el artículo 3 y siguientes del RDL.
¿Cuanto tiempo abarca la moratoria?
La moratoria se aplicará de manera automática y por el tiempo que dure el estado de alarma, y por las mensualidades siguientes, prorrogadas una a una, si el plazo es insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, pero siempre sin poder extenderse más allá de cuatro meses tras la finalización del estado de alarma.
¿Cómo se aplica la moratoria o aplazamiento?
El mecanismo será el siguiente, explicado en palabras sencillas. La moratoria consistirá en que desde la entrada en vigor de este RDL, y hasta que finalice el estado de alarma, o en su caso hasta que finalicen esos cuatro meses de «prorroga» en los supuestos expuestos más arriba, el arrendatario no pagará la renta.
Una vez que finalice esto plazos, las rentas NO ABONADAS podrán ser aplazadas para su pago hasta un máximo de 24 meses siguientes a la finalización de la moratoria, sin devengo de intereses. La duración del aplazamiento estará supeditado a la duración del contrato: de tal suerte que si el contrato durase únicamente seis meses más, después de la finalización de la moratoria, ese sería el plazo máximo de «aplazamiento» que tendría el arrendatario para devolver la renta.
Es decir, y que quede claro: NO ES UNA CONDONACIÓN DE LA RENTA. Es un «dejo de pagar mientras dure ésto, y lo pago cuando volvamos a funcionar, y sin intereses»
Caso particular: otros arrendamientos para uso distinto de vivienda. Otros arrendadores.
Sin embargo, el RDL ha ido más allá, y en su artículo 2 establece unas medidas para otros arrendamientos para uso distinto de vivienda, y de industria, que hasta ahora no estaban contemplados.
A quienes afecta y quiénes pueden solicitarla
El artículo 2 del RDL 15/2020 ha venido ahora a contemplar aquellos supuestos en que los arrendadores no son grandes tenedores, es decir, aquellos supuestos en que lo propietarios del local o vivienda arrendada para uso distinto de vivienda, e incluso el propietario de una industria arrendada, es una persona física o jurídica que NO dispone de más de 10 vivienda o de más de 1.500 metros cuadrados de superficie en arrendamiento.
En definitiva, contempla, visto desde una óptica, el caso de una un arrendador que sea, por ejemplo, una viuda que vive con su hija, y que alquila su piso para complementar su exigua pensión de viudez.
O visto desde otra óptica, el supuesto de una empresa de construcción que teniendo trabajadores desplazados a localidad distinta de la residencia de éstos, alquila un piso para vivir mientras duren las obras.
Y finalmente, desde otra óptica, el caso de un autónomo que alquila un bar en funcionamiento, al antiguo propietario del bar que se acaba de jubilar, para continuar con su explotación.
¿Qué medidas pueden adoptarse en estos supuestos?
De un lado, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, que habrá de solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL.
Cómo novedad incluye que las partes podrán disponer libremente de la fianza depositada al inicio del arrendamiento, que podrá servir para el pago, total o parcial de alguna de las rentas que se devenguen. Esta fianza habrá de ser repuesta en el plazo de un año a que se celebre el acuerdo que contemple su disposición.
¿Que tipo de arrendatarios pueden acogerse a ambos tipos de medidas?
Si se tratara de arrendamientos de locales afectos a actividades económicas desarrolladas por autónomos, sólo podrán solicitarlo aquellos autónomos afiliados y en alta en el RETA a la fecha de entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo, que estableció el estado de alarma, y cuya actividad quedó suspendida por el citado artículo o normas u órdenes posteriores dictadas por la Autoridad competente.
Si su actividad no quedó directamente suspendida, se deberá acreditar una reducción de la factura del mes natural anterior a la solicitud del aplazamiento de, al menos el 75% en relación con la media mensual del trimestre al que correspondió el mismo mes en el año anterior.
Si la actividad a la que el local está afecto es desarrollada por una PYME, ésta, para poder acogerse a las medidas, no podrá tener una cifra de negocio superior a los 8 millones de euros, ni disponer de activos superiores a 4 millones, ni haber empleado en el ejercicio a más de 50 trabajadores (Art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital).
Además su actividad habrá tenido que ser suspendida por el Decreto que acordó el estado de alarma, o, al menos haber reducido su facturación en el mes natural anterior a la solicitud, al menos en un 75 % en igual cómputo que el establecido para los autónomos.
Nota importante:, estas medidas NO PODRÁN SER SOLICITADAS por aquellas personas que tuvieran suscritos contratos de alquiler para viviendas de temporada, viviendas turísticas, pisos de estudiantes o similares, que tendrán que acudir en cada caso, a la negociación particular y concreta con sus respectivos arrendadores, y someterse, en cada caso a la libre voluntad de ambas partes.
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