Coronavirus: Las nuevas medidas sociales complementarias (II)

Viviendas: Alquileres e hipotecas (I)

Como indicábamos en nuestro post anterior, el programa estrella de este nuevo paquete de medidas tienen que ver con la protección del derecho a la vivienda, y son un conjunto de medidas dirigida a proteger a las familias en situación más vulnerable, respecto a las consecuencias que la falta de liquidez puede suponer en orden a hacer frente a las deudas derivadas o relativas a la vivienda, alquileres e hipotecas, así como a los préstamos al consumo y suministros.

Alquileres

En cuanto a los alquileres varias son las medidas relativas a éstos, siempre, no olvidemos, argumentando la protección desde el punto de vista del inquilino.

Por supuesto se adoptan unas medidas en relación a los propietarios, entre los que hay que distinguir, como ya se venía anunciando, entre los propietarios para los que percibir la renta de sus viviendas es su medio de sustento, y por tanto la no percepción de las mismas supondrían incluirlos en situación de especial vulnerabilidad. Por otro lado están los grandes propietarios, considerando como tales los que disponen de más de un determinado número de inmuebles.

Suspensión de desahucios por seis meses

Pero vayamos por partes: los inquilinos. La primera medida adoptada es «que nadie se quede sin casa». Por tal motivo, el Art. 1 del RDLey 11/2020 establece la suspensión de todos los lanzamientos a partir de que se alce la suspensión de términos y plazos procesales tras el levantamiento del estado de Alarma.

!Ojo, esta medida es muy importante! Significa que TODOS LOS PROCEDIMIENTOS de desahucio en vigor ANTES DE LA CRISIS del Coronavirus, y CUALQUIERA QUE FUERA SU CAUSA, quedarán suspendidos, incluyen en esta suspensión no sólo los lanzamientos sino las vistas (judiciales) de oposición que estuvieran pendientes de celebración.

Y el «remate» es el último inciso del apartado 1 del Artículo 1: «…hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley»

Por supuesto, habrá que acreditarse el ESTADO DE ESPECIAL VULNERABILIDAD recogido en el art. 5 del referido RDLey, y serán los Letrados de la Administración de Justicia quienes, previa solicitud a los que se aportarán los documentos recogidos en el artículo 6 del RDLey 11/2020 resolverán sobre la suspensión.

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler

La segunda medida (Artículo 2) el la prórroga extraordinaria por seis meses de todos los contratos de arrendamiento que finalicen entre el día de hoy y los dos meses posteriores al levantamiento del estado de alarma.

Para ello el arrendatario deberá solicitarlo por escrito al arrendador que según el tenor del texto legal «deberá ser aceptada por el arrendador», salvo que se adopten por acuerdo entre las partes otros términos o condiciones.

Duda: «deberá ser aceptada» significa que el arrendador tendrá que aceptar la prórroga, o que, el arrendatario no puede imponerla sin más, precisando el consentimiento del propietario…

Moratoria de deuda de alquiler, en situación de especial vulnerabilidad y documentos que lo acrediten

Los artículos 3 a 9 del RDLey 11/2020 regulan la moratoria por la deudas derivadas del alquiler de viviendas por personas o familias en situación de especial vulnerabilidad.

En síntesis es la posibilidad de solicitar el inquilino, dentro del mes siguiente a la entrada en vigor del RD, un «aplazamiento temporal y extraordinario» de la renta al propietarios, el cual dentro de los 7 días siguientes deberá contestar eligiendo una de las siguientes posibilidades:

• Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
• Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia a la finalización de dicho plazo, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y debiendo abonarse dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Estas medidas serán obligatorias para los propietarios que dispongan de más de 10 viviendas (no se incluyen locales, ni garajes) o la superficie de los que dispongan sea superior a 1.500 m2

Esta medida del aplazamiento NO AFECTA a los pequeños arrendadores, personas físicas, con número de inmuebles inferiores a los indicados.

¿Que se considera especial vulnerabilidad?

Se considera en situación de vulnerabilidad económica, a fin de poder obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos (a+b):

a) Que el inquilino/deudor arrendaticio pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, lo siguientes límites:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), que actualmente está en 537,84 €. Por tanto, el límite es que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar sea inferior a 1.613,52 €.

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. (P.ej., una familia con dos hijos, el límite será 3,2 * IPREM=1.721,09 €)

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado (i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

En resumen, que para poder acogerse a estas medidas tiene que suceder los siguiente: el inquilino ha de estar en desempleo, ERTE o reducción de jornada provocado por la crisis del coronavirus; el propietario de la vivienda tiene que ser una empresa que, al menos disponga de más de 10 vivienda; el inquilino junto a las personas con las que conviva no tenga ingresos superiores a 1.613 €, incrementándose esta cifra en función de las circunstancias personales de los que conviven; y además que el inquilino no sea a su vez propietario o usufructuario de una vivienda en España.

Por tanto, si eres un trabajador desplazado, que ocupas una vivienda en alquiler, por razón de trabajo, pero eres propietario de una vivienda en otro lugar, no tienes derecho a estas medidas, aunque cumplas el resto de requisitos.

Si tu arrendador es una persona física, que sólo tiene esta vivienda en alquiler, además de la suya propia, no tienes derecho a estas medidas, aunque estés en situación de vulnerabilidad.

Aunque reúnas los requisitos generales, no superes los límites del IPREM (vives sólo, y ganas exactamente 1.613 €), es tu arrendador una empresa, si la suma del importe del alquiler (p.ej. 300 €), más el recibo de luz (100 €), agua corriente (25 €), tfno./internet (45 €), gas (15 €), recibo de comunidad (12 €), es inferior al 35 % de los ingresos netos (según el ejemplo, para 1.613 €, el límite es 564 €) no tendrías derecho a las ayudas.

¿Cómo acreditar la especial vulnerabilidad?

La situación de especial vulnerabilidad se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Ayudas de financiación para el pago del alquiler

Además de lo expuesto, y para la personas que se encuadren en los supuesto de vulnerabilidad recogidos en el artículo 5 del RDLey 11/2020, se abre una línea de avales del Estado frente a entidades de Crédito, para financiar la devolución de las cantidades que serían objeto de aplazamiento o moratorias, por un importe máximo de hasta seis mensualiades de renta, y un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Dicho de otra manera: da a los bancos la posibilidad de hacer negocio, mediante micropréstamos para paliar las cantidades a devolver, de manera que se entienda el inquilino con el Banco, y no con el acreedor.

Además se crea un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual».

Este alcanzará hasta el 100% de la renta, con un máximo de 900 €/mes, siendo competencia para su estudio y adjudicación las Comunidades Autónomas, mediante sus órganos competentes en Servicios Sociales.

Dada la longitud de este post, las medidas relativas a las Hipotecas y Préstamo al Consumo no hipotecarios las haremos en el siguiente post.

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